Les propriétaires désireux de s’investir dans l’immobilier locatif peuvent envisager de contracter un crédit in fine. Ce prêt dont le capital ne se rembourse qu’à échéance du crédit permet de déduire les intérêts de l’emprunt de ses revenus locatifs imposables, le rendant particulièrement intéressant pour les investisseurs fortement imposés. Mais bien qu’il offre des avantages, ce produit bancaire présente des risques à la sortie. Ce dossier a été réalisé avec le concours du Mag de la Finance.
Le crédit in fine : de quoi parle-t-on ?
Habituellement, après avoir contracté un prêt amortissable classique, l’emprunteur rembourse chaque mois des mensualités qui incluent une partie du capital dû, les intérêts, les assurances et autres divers frais. Le crédit in fine offre un mode de fonctionnement différent. Chaque mois, l’emprunteur va payer uniquement les intérêts liés à son prêt ainsi que les éventuelles cotisations d’assurance. Ce n’est qu’à la dernière mensualité qu’il rembourse le capital emprunté. Par ce mécanisme assez particulier, le crédit in fine coûte plus cher qu’un prêt classique. Pour en attester, prenons un exemple simple. Admettons qu’une personne a souscrit à un prêt de 100 000 euros sur 15 ans assorti d’un taux de 2%. Avec un emprunt in fine, elle ne rembourse mensuellement que 166,67 euros répartis sur 179 mois. Au final pourtant, le coût du prêt s’élève à 30 000 euros. Or, avec un prêt amortissable classique, les mensualités s’élèvent à 643 euros, mais le coût total du prêt n’est que de 15 851,58 euros, soit la moitié.
Mode de fonctionnement du crédit in fine
Un des critères requis dans la souscription à un crédit in fine est de réaliser un placement financier important à titre d’épargne. L’objectif est de dégager des bénéfices sur la somme placée pour qu’à l’échéance du prêt, l’emprunteur puisse rembourser son capital restant dû avec l’argent généré. Généralement, ce produit d’épargne prend la forme d’une assurance-vie qui doit être nantie au nom de la banque. S’il n’est pas lié à un produit d’épargne, le crédit peut aussi être lié à la vente d’un bien immobilier. Le client remboursera grâce à l’argent gagné par la vente.
Les avantages de ce produit bancaire
Beaucoup se demandent sûrement l’avantage de souscrire à un prêt in fine au montage si complexe et dont les intérêts sont plus élevés qu’un prêt classique ? Tout simplement parce que les intérêts sont déductibles des revenus locatifs imposables à hauteur de 100%. C’est pourquoi ce produit bancaire ne s’adresse qu’aux investisseurs locatifs dotés d’une forte imposition. Il est ainsi réservé à ceux qui disposent d’un patrimoine liquide et conséquent.
Les risques inhérents au crédit in fine
Attention, même s’il a des avantages, le crédit in fine est à manier avec des pincettes, car il présente des risques à prendre impérativement en considération. Le danger le plus pesant étant celui d’être dans l’impossibilité de rembourser le capital restant dû à cause d’une baisse du coût des loyers qui devaient servir à payer le prêt, une baisse de rendement sur le produit d’épargne ou d’une défaillance ou l’absence de locataire qui empêche les rentrées d’argent. L’investisseur risque d’être redevable du capital emprunté en plus des intérêts si ces placements et les revenus qu’il a envisagés ne rapportent rien.
Commenter